El proceso de transferencia de propiedad, ya sea de bienes raíces o muebles, es un tema fundamental en el ámbito legal y económico. Este artículo explora en detalle los conceptos de título y modo, esenciales para la adquisición de derechos reales en Colombia. A través de la revisión de normativas y procedimientos, se destaca la importancia del registro en la Oficina de Instrumentos Públicos para bienes raíces y en las entidades correspondientes para ciertos bienes muebles, como vehículos y aeronaves. Además, se analizan las consecuencias legales de no cumplir con estos requisitos, subrayando la vulnerabilidad del comprador ante posibles disputas sobre la propiedad. Este conocimiento es crucial para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones de compraventa.
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¿Cuál es la definición de título?
¿Qué significa el concepto de modo?
Proceso de transferencia de bienes raíces y bienes sujetos a registro
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Proceso de transferencia de bienes muebles, como autos, motos y aeronaves
Consecuencias de no registrar la escritura, sentencia o formulario de traspaso La simple firma de escrituras públicas no confiere propiedad, solo la obligación al vendedor de transferir. Sin embargo, mientras estas escrituras se registran, el vendedor sigue siendo el propietario legal del inmueble y sus acreedores pueden reclamar su patrimonio, incluso el bien vendido pero no registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos. Una persona puede adquirir o transferir la propiedad de sus bienes muebles ( bienes que se pueden transportar, como computadoras, joyas o vehículos ) o inmuebles ( bienes que no se pueden transportar, como terrenos, casas, fincas, etc. ) siempre que tenga el título y el modo. «En Colombia, la adquisición de derechos reales, incluido el derecho de dominio, requiere una doble formalidad: título y modo .» (Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013) ¿Qué implica el título? El título es el acto que genera obligaciones entre las partes ( como un contrato de compraventa ) o la ley que permite adquirir directamente un derecho real a una persona ( como la herencia o la prescripción adquisitiva ). En resumen, el título es el contrato que transfiere un derecho entre personas, ya sea una compraventa, permuta, usufructo, comodato, etc. La forma más común de adquirir bienes raíces ( terrenos, casas, fincas ) es a través de una compraventa , donde el vendedor se compromete a transferir el derecho por un precio. Aunque el contrato de compraventa es consensual por naturaleza, ( por lo general, solo requiere el acuerdo entre las partes para ser válido, sin necesidad de estar por escrito ) , cuando se trata de bienes raíces como un terreno, el contrato debe realizarse mediante una escritura pública y además debe ser registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos para que el cambio de propietario sea público.
¿Qué es el modo?
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El modo es la forma en que se ejerce el título para obtener un derecho real , es decir, es la manera en que el derecho adquirido a través del contrato se convierte en parte del patrimonio de las personas. Estos modos están determinados por la ley y son: Prescripción, Accesión, Sucesión por causa de muerte, Tradición y Ocupación (Artículo 673 del Código Civil). (Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013) El modo utilizado para adquirir el derecho de propiedad en contratos de compraventa es la tradición y es este proceso el que realmente otorga el derecho de propiedad, ya que el simple título, como una escritura, no confiere al comprador el derecho sobre el inmueble . «La tradición es el modo que confiere la verdadera propiedad, ya que incluso si se tiene el título, sin la tradición no se puede considerar dueño de la cosa.» (Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013)
Proceso de transferencia de bienes raíces y bienes sujetos a registro
Para que una persona sea considerada dueña de un terreno, una finca o una casa, que son bienes raíces, se requiere una formalidad adicional, ya que no es suficiente con firmar la escritura y entregar el bien ( las llaves ). La ley exige que el título ( escritura, sentencia ) sea registrado, según la Superintendencia de Sociedades: «En el caso de bienes raíces, la tradición no se completa con la simple entrega del bien, sino que debe ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, incluso si no se entrega el bien, la inscripción lo convierte en propiedad de la persona.» (…) Por lo tanto, para que se transfiera el derecho real de propiedad de bienes raíces es necesario realizar una escritura pública de compraventa y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente , si no se cumplen ambos requisitos, la propiedad seguirá siendo del vendedor, dejando al comprador vulnerable ante posibles disputas futuras sobre el inmueble .» (Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013) En resumen, para que un documento como una sentencia ( herencia, prescripción, adjudicación ) o escritura pública lo acredite como propietario de un bien raíz, además de firmar y entregar la escritura o asegurarse de que la sentencia sea definitiva ( no apelada o confirmada en segunda instancia ), se debe realizar el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad donde se encuentra el bien. «Para transferir el derecho de propiedad de bienes sujetos a registro, basta con inscribir la adjudicación en el registro correspondiente, sin necesidad de presentar ningún otro documento o certificado .» (Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013)
Proceso de transferencia de bienes muebles, como autos, motos y aeronaves
La transferencia de propiedad se realiza con la simple entrega del bien ( un reloj, una joya, una nevera ). No se requiere ningún otro requisito, como registro o documentación adicional en general. Sin embargo, en el caso de ciertos bienes, aunque no sean bienes raíces, deben ser registrados para que las personas sean reconocidas como propietarias, como en el caso de automóviles, motos ( en la Secretaría de Tránsito correspondiente ), aeronaves ( en la Aerocivil ) y barcos o naves ( en las capitanías de puerto ).
Consecuencias de no registrar la escritura, sentencia o formulario de traspaso
Si un comprador firma la escritura de un bien raíz pero no la registra, corre el riesgo de perder su dinero, ya que legalmente el bien sigue siendo propiedad del vendedor y podría ser embargado por terceros que vean al vendedor como propietario en los registros públicos. Además, el vendedor podría vender el bien a otras personas simultáneamente, lo que resalta la importancia del registro para garantizar la propiedad. La Superintendencia de Sociedades explica: «En el peor de los casos, el comprador podría perder el bien raíz por no registrar la escritura correspondiente , ya que el bien seguirá a nombre del vendedor , lo que permitiría a terceros embargarlo si el vendedor enfrenta una demanda judicial, incluyendo la posibilidad de que el bien sea rematado y transferido a otra persona, todo de manera legal ya que el bien seguirá siendo propiedad del vendedor hasta que se complete el proceso de tradición .» (Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 del 26 de junio de 2013).
