En las comunidades de vecinos existen propiedades privadas de propiedad individual que son de uso exclusivo y propiedades de uso compartido que pueden ser esenciales o no esenciales. En el siguiente artículo explicaremos las categorías en las que se dividen las propiedades comunes y si deben ser reconocidas.
Con la implementación de Normas Internacionales ha surgido incertidumbre sobre cómo llevar la contabilidad en las comunidades de vecinos, por ello el CTCP ha publicado la Guía 015 con las directrices para las comunidades de uso residencial o mixto, ya sean de grupo 1, 2 o 3.
«las propiedades privadas o de propiedad individual no deben ser reconocidas en los estados financieros de la comunidad de vecinos ya que el uso y control está en manos de cada propietario»
De acuerdo con lo anterior, en la guía se establece que las propiedades privadas o de propiedad individual no deben ser reconocidas en los estados financieros de la comunidad de vecinos ya que el uso y control está en manos de cada propietario, al igual que no se incluirán las propiedades comunes esenciales; por otro lado, las propiedades comunes no esenciales podrán ser reconocidas en los estados financieros de la comunidad de vecinos siempre y cuando pasen a ser legalmente de esta, de lo contrario no serán reconocidas.
En resumen, se podría decir que la mayoría de propiedades comunes no se reconocen en los estados financieros de la comunidad de vecinos, sin embargo, para determinar qué propiedades se reconocen o no según esta indicación, es necesario precisar la clasificación y características de las propiedades comunes.
Propiedades de uso compartido
De acuerdo con el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 Régimen de propiedad horizontal la definición de propiedades comunes corresponde a: «Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de propiedades privadas, que por su naturaleza o destino permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, disfrute o explotación de las propiedades de propiedad individual.»
En este sentido, son las partes indivisibles de la comunidad de vecinos que pertenecen a cada propietario de forma parcial y permiten que cada uno de ellos disfrute de su local u apartamento. Es importante destacar que tendrán la condición de propiedades comunes las mencionadas en la Ley 675 de 2001 así como las indicadas en los planos (con licencia de construcción correspondiente). Forman parte de las propiedades comunes las siguientes:
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Propiedades comunes esenciales
Como se mencionó previamente, este tipo de propiedades no serán reconocidas contablemente por la comunidad de vecinos ya que son las propiedades necesarias para la existencia, estabilidad y seguridad de las propiedades incluidas en la comunidad de vecinos (sin estas la comunidad no podría subsistir) y, a su vez, son las propiedades requeridas para que cada propietario disfrute del uso y control de cada una de las propiedades de propiedad privada; entre estas se encuentran:
Terreno
Cimientos
Estructura
Áreas de circulación
Instalaciones generales
Fachadas
Techos o losas
Escaleras
Propiedades comunes no esenciales
«se pueden ceder, vender o arrendar y tienen la capacidad de separarse de las propiedades del propietario sin causar perjuicio en el disfrute de su propiedad particular»
Son todas aquellas que no cumplen con la definición anterior, es decir, propiedades que son de uso común de los propietarios pero de las cuales se puede prescindir, se pueden ceder, vender o arrendar y tienen la capacidad de separarse de las propiedades del propietario sin causar perjuicio en el disfrute de su propiedad particular; entre estas se encuentran:
Piscina
Quiosco
Salón de reuniones
Parqueaderos comunes
Gimnasio
En conclusión, por lo general las propiedades comunes no esenciales no son reconocidas en la contabilidad de la comunidad de vecinos, pero, de acuerdo con las definiciones incluidas en el Estándar Internacional, si cumplen con ciertas premisas podrán ser reconocidas como activos.
Si la comunidad de vecinos identifica que controla, está expuesta a los riesgos y tiene los derechos de beneficios futuros de la propiedad.
Si es capaz de medir de manera fiable este tipo de propiedades.
