¿Qué sucede si el administrador no convoca a la asamblea en las fechas indicadas?
Castigos por ausencia a la junta de propietarios
La normativa establece que el encargado de una comunidad de vecinos tiene la responsabilidad de convocar, durante los primeros tres meses del año, a la reunión anual de propietarios, con el fin de evaluar la situación general de la propiedad compartida. Conozca detalles específicos sobre este encuentro.
Una comunidad de vecinos es una entidad sin ánimo de lucro que pertenece a varios individuos. En ella se combinan derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y otros bienes comunes.
La ley determina que, con el objetivo de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sujetos a ella, así como de proteger los derechos y obligaciones compartidos, los propietarios deben reunirse al menos una vez al año.
Reunión anual de propietarios
De acuerdo con lo establecido en el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 (legislación que regula el régimen de propiedad horizontal), en una comunidad de vecinos debe llevarse a cabo una reunión anual de propietarios, en la que participan todos los dueños de los bienes privados, sus representantes o delegados. Esta asamblea constituye el órgano administrativo máximo de la propiedad compartida.
Convocatoria a la reunión anual de propietarios
El artículo 39 de la mencionada Ley 675 de 2001 establece que la asamblea de propietarios tiene la obligación de reunirse al menos una vez al año, en la fecha indicada en el reglamento interno de la propiedad horizontal o, en su defecto, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.
Para aclarar lo anterior, se hace referencia al Concepto 291 del 2011 emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, el cual indica que, en caso de no existir una fecha establecida previamente para la realización de la reunión en el reglamento interno de la propiedad, esta deberá llevarse a cabo antes del 31 de marzo, ya que la ley exige que toda entidad presente y difunda sus estados financieros con corte al 31 de diciembre de cada año, fecha que se considera como el vencimiento del período presupuestal en el caso de una propiedad horizontal.
La asamblea general debe reunirse con el propósito de cumplir con algunas de las disposiciones contempladas en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001 (que establece las funciones de la asamblea), como por ejemplo:
– Examinar la situación general de la entidad jurídica.
– Designar al administrador, a los miembros del comité de convivencia, a los miembros del consejo de administración y al revisor fiscal (si lo hubiere).
– Revisar y aprobar las cuentas del último ejercicio.
– Aprobar el presupuesto del año siguiente.
Llamado a la asamblea
Una de las funciones del administrador, según el numeral 1 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, es convocar a la asamblea general de propietarios a reuniones ordinarias y extraordinarias.
Para ello, debe realizar la convocatoria con al menos quince (15) días de antelación, según lo establecido en el inciso primero del artículo 39 de la Ley 675 de 2001.
En el caso de que no se haya fijado la fecha de la reunión en el reglamento interno de la propiedad para el año en curso, el administrador deberá convocar a la asamblea de propietarios antes del 16 de marzo.
En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, analiza las funciones del administrador en una propiedad horizontal. Veamos:
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Invitación a la asamblea general
El administrador debe enviar una comunicación escrita (por el medio acordado, ya sea físico o electrónico) a cada uno de los propietarios, a la última dirección registrada. Esto se debe a que en muchas ocasiones el propietario no reside en la propiedad, ya sea porque esta se encuentra desocupada, alquilada o bajo la administración de una inmobiliaria.
Se puede utilizar la comunicación a través de carteles en las zonas comunes de la propiedad para recordar a los propietarios. Sin embargo, este método no es suficiente para notificar la asamblea, ya que la comunicación debe ser enviada de manera individual a cada propietario, tal como lo establece la normativa.
¿Qué sucede si el administrador no convoca a la asamblea en las fechas indicadas?
Según lo dispuesto en el artículo 40 de la mencionada Ley 675 de 2001, en caso de que el administrador no convoque a la reunión de la asamblea, esta deberá llevarse a cabo por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes posterior al vencimiento del período presupuestal (para el año en curso sería el miércoles primero (1) de abril a las 8:00 p.m.).
En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, aborda una pregunta relacionada con el tema en cuestión:
Castigos por ausencia a la reunión de la asamblea de propietarios
La asistencia a la reunión anual de propietarios es crucial, ya que si no se alcanza el número mínimo de asistentes requerido por la ley para tomar decisiones, la reunión no podrá llevarse a cabo por falta de quórum.
El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 establece que la asamblea debe celebrarse con un número mínimo de propietarios, que represente más de la mitad de los coeficientes de la propiedad; además, las decisiones se tomarán con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes presentes.
Cabe mencionar que un coeficiente se determina en función del área privada construida de cada bien particular con respecto al área total privada de la propiedad horizontal (artículo 26 de la Ley 675 de 2001). Por lo general, en una propiedad horizontal de uso residencial, los bienes privados tienen el mismo coeficiente, lo que significa que el voto de cada propietario tiene el mismo peso. Sin embargo, en propiedades de uso comercial, puede haber diferencias en los coeficientes debido a la extensión de los locales.
En cuanto a las mayorías requeridas para tomar decisiones en la asamblea general de propietarios, existen excepciones contempladas en el artículo 46 de la ley mencionada. En estos casos, se requiere una mayoría del 70 % del coeficiente de la propiedad.
En relación con las sanciones por ausencia a la reunión de la asamblea, el artículo 59 de la Ley 675 de 2001 establece que se pueden imponer sanciones no pecuniarias a los propietarios por incumplir las obligaciones establecidas en la ley o en el reglamento interno. Estas sanciones, en este caso en particular, deben estar especificadas en el reglamento interno, de lo contrario no podrán aplicarse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la Constitución Política de Colombia.
