Beneficio por venta de bienes inmuebles es considerado como ganancia ocasional
Cálculo del valor del bien inmueble vendido
Tasa impositiva para la ganancia ocasional por venta de bien inmueble
Ganancia ocasional exenta
Caso práctico de venta de vivienda y adquisición de un apartamento
La ganancia obtenida al vender una vivienda o apartamento que ha sido poseído durante dos años o más se considera como ganancia ocasional. Esta se calcula tomando en cuenta la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien inmueble vendido.
El Capítulo III del Libro I del Estatuto Tributario regula las ganancias ocasionales; de esta manera, en el artículo 299 del ET, se establece que «se consideran ingresos que generan ganancia ocasional los mencionados en los siguientes artículos, excepto cuando hayan sido expresamente señalados como no generadores de renta ni ganancia ocasional en el Capítulo I de este Libro«.
Beneficio por venta de bienes inmuebles es considerado como ganancia ocasional
El beneficio obtenido al vender bienes inmuebles poseídos por dos años o más se considera como ganancia ocasional. En este sentido, el artículo 300 del ET regula:
«Se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la venta de bienes de cualquier tipo, que hayan formado parte del activo fijo del contribuyente por un período de dos años o más. Su monto se determina por la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien inmueble vendido.
No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, el beneficio obtenido al vender bienes que formen parte del activo fijo del contribuyente y que hayan sido poseídos por menos de 2 años.
Parágrafo. Para calcular el valor fiscal de los bienes inmuebles vendidos a los que se refiere este artículo, se aplicarán las normas contempladas en lo pertinente, en el Capítulo I del presente Libro».
«Según el Estatuto Tributario, existen dos formas para calcular el valor fiscal»
Determinación del valor del bien inmueble vendido
Según el Estatuto Tributario, existen dos formas para calcular el valor fiscal. Así, la primera de estas se encuentra detallada en el artículo 69 y la otra en el artículo 72.
De esta manera, el valor de los bienes inmuebles vendidos que se contempla en el artículo 69 del ET se compone del precio de compra o el valor declarado en el año inmediatamente anterior más los ajustes y el valor de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y de las contribuciones por valorización.
En el artículo 72 del ET se establece que el avalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales pueden ser considerados como valor fiscal al momento de determinar la ganancia ocasional, producto de la venta de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente.
Respecto a los ajustes que se pueden realizar en la determinación del valor de los bienes inmuebles vendidos, el artículo 70 del ET señala que el valor de los bienes muebles e inmuebles que sean activos fijos puede ajustarse en el porcentaje indicado en el artículo 868 del ET, el cual hace referencia a que el valor de la UVT se reajustará anualmente en la variación del índice de precios al consumidor para ingresos medios.
No obstante, los contribuyentes que sean personas naturales pueden optar por realizar el ajuste que se menciona en el artículo 73 del ET, a saber:
«Para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional, según el caso, proveniente de la venta de bienes raíces y de acciones o aportes, que tengan el carácter de activos fijos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el valor de adquisición de tales activos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados, respectivamente, que se haya registrado en el período comprendido entre el 1 de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1 de enero del año en el cual se vende. El valor así ajustado se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raíces».
(El subrayado es nuestro).
Es importante tener en cuenta que dichos ajustes no pueden aplicarse simultáneamente, ya que el artículo 280 del ET establece que:
«Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el valor de los bienes que tengan el carácter de activos fijos en el mismo porcentaje en que se ajusta la unidad de valor tributario, salvo para las personas naturales cuando hayan optado por el ajuste previsto en el artículo 73 de este Estatuto».
Tasa impositiva para la ganancia ocasional por venta de bien inmueble
«en lo referente a las ganancias ocasionales de las personas naturales la tasa a aplicar es del 10%, tanto para residentes como para los extranjeros sin residencia»
Las tasas del impuesto de ganancias ocasionales se encuentran establecidas según el origen por el cual se obtuvieron, la residencia de la persona natural y si son sociedades o entidades. De esta manera, en lo referente a las ganancias ocasionales de las personas naturales la tasa a aplicar es del 10%, tanto para residentes como para los extranjeros sin residencia (ver los artículos 314 y 316 del ET).
Ganancia ocasional exenta
Según el artículo 307 del ET, las primeras 7.700 UVT del valor del inmueble de vivienda urbana de propiedad del causante se encuentran exentas del impuesto a las ganancias ocasionales. Adicionalmente, el artículo 311-1 del ET indica:
«Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la vivienda de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas ahorro para el fomento de la construcción (AFC) y sean destinados a la adquisición de otra vivienda, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda objeto de venta…
Parágrafo. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a viviendas cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT».
Caso práctico de venta de vivienda y adquisición de un apartamento
Si una persona natural vende su vivienda que tuvo durante más de dos años en $131.000.000, donde le practicaron una retención en la fuente por valor de $1.300.000, y adicionalmente compró un apartamento en $60.000.000, en la declaración de renta de esa persona, en la sección de ganancias ocasionales, deberá declarar el precio de venta, es decir $131.000.000, y el valor fiscal.
En caso de optar por determinar el valor fiscal haciendo el ajuste contemplado en el artículo 73 del ET, se debe buscar en la tabla actualizada para cada año –que para el 2015 se encuentra en el Decreto 2453 del 2015– el año en el cual fue adquirido el bien raíz y el factor multiplicador, para así determinar el valor fiscal del activo. A la ganancia que resulte (diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal) se le deberá aplicar la tasa del 10% –de ser posible acceder al beneficio señalado en el artículo 311-1 del ET–; el resultado obtenido será el impuesto por ganancia ocasional, y a este se le podrá disminuir la retención en la fuente que le fue practicada, en dicho caso, $1.300.000.
