La venta de bienes inmuebles en Colombia, cuando se ha poseído la propiedad por más de dos años, se clasifica como una ganancia ocasional, lo que implica un tratamiento tributario especial. Esta consideración afecta cómo se calcula y grava la ganancia obtenida, diferenciándola de los ingresos regulares. El Estatuto Tributario establece el marco legal para determinar el valor fiscal del inmueble, aplicar las tasas impositivas correspondientes y aprovechar posibles exenciones. A través de ejemplos prácticos, se puede entender cómo estas normativas impactan las transacciones inmobiliarias y la declaración de impuestos en el país.
Beneficio por venta de bienes inmuebles es considerado como ganancia ocasional
En Colombia, cuando uno decide vender una propiedad que ha tenido por más de dos años, la ganancia que se obtiene se considera como una ganancia ocasional. Esto significa que el dinero que se gana no se trata como un ingreso regular, sino como un ingreso especial que está sujeto a ciertas reglas tributarias. Según el artículo 300 del Estatuto Tributario (ET), esta ganancia se calcula restando el valor fiscal del bien del precio de venta.
Determinación del valor del bien inmueble vendido
Para calcular cuánto se ganó realmente con la venta, primero hay que determinar el valor fiscal del inmueble. Existen dos métodos principales para hacer esto, según el ET. El primero, detallado en el artículo 69, considera el precio de compra original del inmueble, más cualquier mejora, reparación o contribución por valorización que se haya hecho. El segundo método, descrito en el artículo 72, permite usar el avalúo catastral o el avalúo del impuesto predial como valor fiscal.
Además, el artículo 70 del ET permite ajustar el valor de los inmuebles en función de la inflación, utilizando el índice de precios al consumidor. Sin embargo, las personas naturales tienen la opción de ajustar el valor de adquisición de acuerdo con el incremento en el valor de la propiedad raíz o el índice de precios al consumidor para empleados, como se detalla en el artículo 73 del ET.
Tasa impositiva para la ganancia ocasional por venta de bien inmueble
Una vez que se ha determinado la ganancia ocasional, se aplica una tasa impositiva. Para las personas naturales, esta tasa es del 10%, independientemente de si son residentes o extranjeros sin residencia en Colombia. Esto está regulado por los artículos 314 y 316 del ET.
Ganancia ocasional exenta
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El Estatuto Tributario también establece ciertas exenciones para las ganancias ocasionales. Según el artículo 307, las primeras 7.700 UVT del valor de un inmueble de vivienda urbana están exentas de impuestos. Además, el artículo 311-1 indica que las primeras 7.500 UVT de la utilidad generada por la venta de una vivienda están exentas, siempre que el dinero se deposite en una cuenta de ahorro para la construcción (AFC) y se utilice para comprar otra vivienda o pagar créditos hipotecarios relacionados con la vivienda vendida. Esto aplica para viviendas cuyo valor catastral no supere las 15.000 UVT.
Caso práctico de venta de vivienda y adquisición de un apartamento
Imaginemos que una persona vende su casa, que ha tenido por más de dos años, por $131.000.000. Durante la venta, se le practicó una retención en la fuente de $1.300.000. Luego, esta persona compra un apartamento por $60.000.000. En su declaración de renta, debe incluir el precio de venta de $131.000.000 y el valor fiscal del inmueble.
Si decide ajustar el valor fiscal según el artículo 73 del ET, debe consultar el factor multiplicador correspondiente al año de adquisición del inmueble. La diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal ajustado se considera la ganancia ocasional, a la cual se aplica la tasa del 10%. Si se cumplen las condiciones del artículo 311-1 del ET, podría beneficiarse de la exención. Finalmente, el impuesto calculado se reduce por la retención en la fuente de $1.300.000.
